Lo primero es conocer la fecha en que se inició el arrendamiento rústico, ya haya sido de forma verbal o mediante un contrato escrito, puesto que para saber la duración hay que remitirnos a la legislación en vigor en el momento en que se inició dicho acuerdo o contrato.
De este modo se dan varios casos:
Primero.- Arrendamientos iniciados antes de 1995.-La normativa inicialmente aplicable sería la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980, que establecía una duración máxima (prórrogas incluidas) de 21 años, y por tanto ya han concluido o están a punto de hacerlo.
En este caso hay que remitirse a los art. 1575 y siguientes del Código Civil: y más concretamente el art. 1577, que especifica que cuando no se fija duración, el arrendamiento se entiende hecho por todo el tiempo necesario para la recolección de los frutos que toda la finca arrendada diere en un año, esto es a partir de entonces la duración se establecerá por años agrícolas, pudiendo el propietario dar por finalizado el arrendamiento dentro del mismo año, y sin ningún preaviso. Sino hubiera ninguna comunicación fehaciente del propietario y el rentero continuara disfrutando de la tierra quince días después de terminar ese año (esto es si no hay contrato escrito hasta el 15 de octubre, si lo hay habría que atenerse a la fecha final del contrato) sin que el propietario comunique lo contrario, el arrendamiento se prorrogará otro año más y así sucesivamente, lo que se denomina tácita reconducción (art. 1566 del Código Civil)
Segundo.- Arrendamientos celebrados a partir del 25 de julio de 1995 y hasta mayo de 2004, será de aplicación la ley 19/1995 de 4 de julio de Modernización de las explotaciones agrarias que modificó las disposiciones referentes a la duración de la Ley de arrendamientos rústicos de 1980. De esta forma estos arrendamientos tendrán una duración mínima de cinco años (para al caso de que figure una cláusula con menos años en el contrato, se tendrá por no puesta). Una vez transcurridos los cinco años, si el propietario no comunica con un año de antelación a la finalización (esto es normalmente antes de septiembre de la anualidad anterior a finalizar el arrendamiento) y de forma fehaciente (por burofax, carta certificada con acuse de recibo, requerimiento notarial…) al rentero que debe abandonar la tierra, el arrendamiento se entiende prorrogado por tres años y así sucesivamente, salvo que el propietario comunique al rentero su deseo de recuperar la finca con un año de antelación a la finalización de la prórroga.
Tercero.- Arrendamientos iniciados a partir de mayo de 2004 y hasta enero de 2006, es de aplicación la ley 49/2003 de 26 de noviembre de Arrendamientos Rústicos, que estipula una duración mínima de tres años (se tiene por no puesta cualquier cláusula con una duración inferior). Una vez transcurridos los tres años, si el propietario no comunica con un año de antelación a la finalización (esto es normalmente antes de septiembre de la anualidad anterior a finalizar el arrendamiento) y de forma fehaciente (por burofax, carta certificada con acuse de recibo, requerimiento notarial…) al rentero que debe abandonar la tierra, el arrendamiento se entiende prorrogado por tres años y así sucesivamente, salvo que el propietario comunique al rentero su deseo de recuperar la finca con un año de antelación a la finalización de la prórroga.
Cuarto.- Para los arrendamientos iniciados a partir de enero de 2006, se aplica la Ley 26/2005 de 30 de noviembre, por la que se modifica la ley 49/2003 de Arrendamientos Rústicos, que eleva la duración mínima de los arrendamientos a cinco años y mantiene que se tendrá por no puesta cualquier cláusula con una duración inferior. Una vez transcurridos los cinco años, si el propietario no comunica con un año de antelación a la finalización (esto es normalmente antes de septiembre de la anualidad anterior a finalizar el arrendamiento) y de forma fehaciente (por burofax, carta certificada con acuse de recibo, requerimiento notarial…) al rentero que debe abandonar la tierra, el arrendamiento se entiende prorrogado por cinco años y así sucesivamente, salvo que el propietario comunique al rentero su deseo de recuperar la finca con un año de antelación a la finalización de la prórroga.
Celia Miravalles Calleja, abogado especialista en derecho agrario
¿Qué duración tiene un arrendamiento rústico?
Lo primero es conocer la fecha en que se inició el arrendamiento rústico, ya haya sido de forma verbal o mediante un contrato escrito, puesto que para saber la duración hay que remitirnos a la legislación en vigor en el momento en que se inició dicho acuerdo o contrato.
De este modo se dan varios casos:
Primero.- Arrendamientos iniciados antes de 1995.-La normativa inicialmente aplicable sería la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980, que establecía una duración máxima (prórrogas incluidas) de 21 años, y por tanto ya han concluido o están a punto de hacerlo.
En este caso hay que remitirse a los art. 1575 y siguientes del Código Civil: y más concretamente el art. 1577, que especifica que cuando no se fija duración, el arrendamiento se entiende hecho por todo el tiempo necesario para la recolección de los frutos que toda la finca arrendada diere en un año, esto es a partir de entonces la duración se establecerá por años agrícolas, pudiendo el propietario dar por finalizado el arrendamiento dentro del mismo año, y sin ningún preaviso. Sino hubiera ninguna comunicación fehaciente del propietario y el rentero continuara disfrutando de la tierra quince días después de terminar ese año (esto es si no hay contrato escrito hasta el 15 de octubre, si lo hay habría que atenerse a la fecha final del contrato) sin que el propietario comunique lo contrario, el arrendamiento se prorrogará otro año más y así sucesivamente, lo que se denomina tácita reconducción (art. 1566 del Código Civil)
Segundo.- Arrendamientos celebrados a partir del 25 de julio de 1995 y hasta mayo de 2004, será de aplicación la ley 19/1995 de 4 de julio de Modernización de las explotaciones agrarias que modificó las disposiciones referentes a la duración de la Ley de arrendamientos rústicos de 1980. De esta forma estos arrendamientos tendrán una duración mínima de cinco años (para al caso de que figure una cláusula con menos años en el contrato, se tendrá por no puesta). Una vez transcurridos los cinco años, si el propietario no comunica con un año de antelación a la finalización (esto es normalmente antes de septiembre de la anualidad anterior a finalizar el arrendamiento) y de forma fehaciente (por burofax, carta certificada con acuse de recibo, requerimiento notarial…) al rentero que debe abandonar la tierra, el arrendamiento se entiende prorrogado por tres años y así sucesivamente, salvo que el propietario comunique al rentero su deseo de recuperar la finca con un año de antelación a la finalización de la prórroga.
Tercero.- Arrendamientos iniciados a partir de mayo de 2004 y hasta enero de 2006, es de aplicación la ley 49/2003 de 26 de noviembre de Arrendamientos Rústicos, que estipula una duración mínima de tres años (se tiene por no puesta cualquier cláusula con una duración inferior). Una vez transcurridos los tres años, si el propietario no comunica con un año de antelación a la finalización (esto es normalmente antes de septiembre de la anualidad anterior a finalizar el arrendamiento) y de forma fehaciente (por burofax, carta certificada con acuse de recibo, requerimiento notarial…) al rentero que debe abandonar la tierra, el arrendamiento se entiende prorrogado por tres años y así sucesivamente, salvo que el propietario comunique al rentero su deseo de recuperar la finca con un año de antelación a la finalización de la prórroga.
Cuarto.- Para los arrendamientos iniciados a partir de enero de 2006, se aplica la Ley 26/2005 de 30 de noviembre, por la que se modifica la ley 49/2003 de Arrendamientos Rústicos, que eleva la duración mínima de los arrendamientos a cinco años y mantiene que se tendrá por no puesta cualquier cláusula con una duración inferior. Una vez transcurridos los cinco años, si el propietario no comunica con un año de antelación a la finalización (esto es normalmente antes de septiembre de la anualidad anterior a finalizar el arrendamiento) y de forma fehaciente (por burofax, carta certificada con acuse de recibo, requerimiento notarial…) al rentero que debe abandonar la tierra, el arrendamiento se entiende prorrogado por cinco años y así sucesivamente, salvo que el propietario comunique al rentero su deseo de recuperar la finca con un año de antelación a la finalización de la prórroga.
Celia Miravalles Calleja, abogado especialista en derecho agrario